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Immobilier d’entreprise : « Le marché français est sans aucun doute l’un des plus beaux d’Europe »
C’est cette phrase de Boris Cappelle, directeur du département Investissement de la société de conseil spécialisée en immobilier d’entreprise Savills, qui nous a mis la puce à l’oreille. L’immobilier d’entreprise n’est pas souvent cité en premier au titre des investissements locatifs les plus intéressants financièrement. Et pourtant.
La dernière étude de Savills, publiée le 27 août, fait état des performances remarquables réalisées par ce secteur au cours du premier semestre 2018. Avec 12,5 millions d’euros investis entre janvier et juin, le marché français de l’immobilier d’entreprise a progressé de 27 % par rapport à la même période en 2017. En comparant sur une plus longue durée, ce sont même 2,6 milliards de plus que la moyenne des cinq dernières années qui ont été investis à la fin juin dans le marché français d'actifs immobiliers d'entreprise.
Un marché français en position dominante
La France affiche cette année des résultats record. Alors qu’au premier trimestre le marché britannique enregistre une baisse de 9%, explicable par les effets du Brexit, l’Allemagne marque un repli de 8%. L’Espagne et l’Italie montrent, elles, des baisses encore plus significatives (-45% et -29%).
Le vent de Brexit semble avoir poussé de nombreuses entreprises à s’implanter dans l’hexagone, délaissant la morosité financière environnante pour profiter de sa vitalité et de sa stabilité. Ainsi, selon le journal La Tribune, la part des Britanniques investissant en France est celle qui a le plus augmenté entre les deux périodes : de + 3% à 10%. Parallèlement, la part des fonds allemands et américains croît, respectivement, de 8% à 14% et de 2% à 8% des totaux investis.
La capitale toujours en tête
Suivant la tendance bien connue, c’est en Île-de-France que sont réalisés la grande majorité de ces investissements. La région concentre à elle seule 73 % des montants investis en France, soit 9,1 millions d’euros (montrant une hausse de plus de 60 % par rapport à 2017). On peut citer, dans les plus grandes opérations réalisées, l’acquisition pour 600 M€ par Hines France, pour le compte du fonds allemand BVK, du 114 Champs-Elysées, un immeuble de plus de 5 000 m² destiné à accueillir le siège social d’Apple et son nouveau concept store parisien.
L’immobilier d’entreprise en région : une croissance moins forte mais un marché toujours séduisant
En région, la tendance est majoritairement bonne, selon le groupe CBRE, spécialiste du conseil en immobilier tertiaire. Lyon, Lille, Bordeaux et Nantes voient leur marché progresser, avec un volume d’échange en nette hausse sur le premier semestre 2018.
Dans toutes les métropoles, on note un « effet TGV » très perceptible : on peut ainsi voir sortir de terre de nombreux projets d’immobilier d’entreprise près des gares de Lyon, Strasbourg, Lille ou Nantes. C’est ce qui pousse notamment les villes à transformer leurs gares en véritables pôles d’échanges multimodaux, c’est-à-dire à travailler le maillage territorial entre desserte nationale et desserte locale, nœuds ferroviaires et transports en commun reliant centre-ville, quartier d’affaires, et aéroport.
« Les résultats de ce premier semestre sont très satisfaisants puisque la demande placée dans les 12 plus grandes villes régionales devrait atteindre, voire dépasser le niveau record de 1,5 million de mètres carrés enregistré l'an dernier », commente Stanislas Leborgne, directeur Régions à CBRE France, selon lequel un nouveau record pourrait être atteint au titre du premier semestre 2018. Lyon arrive en tête du marché du bureau, avec 137.900 m2 échangés, devant Lille (124.200 m2), Bordeaux (82.500 m2), Toulouse (77.500 m2) et Nantes (66.300 m2), d’après les chiffres de l’opérateur CBRE.
La situation en région est toujours sensiblement différente. Pour autant, cette année a été très bénéfique aux investisseurs, qui trouvent dans les capitales de région ce qui devient une arlésienne sur le territoire francilien : de la surface, et des promoteurs au plus près du savoir-faire des entreprises locales.
David Azoulay, Président-Directeur général d’Immo9 Nantes
Un investissement locatif à haut rendement et aux garanties solides
L’immobilier d’entreprise est souvent peu ou mal connu. Il offre pourtant un des taux de rendement moyen parmi les meilleurs du secteur : selon l’IEIF, il atteint actuellement près de 5%. C’est un taux qui, comparé avec le rendement actuel du livret A (0,75%, avec des prévisions à la baisse), ou le rendement moyen de l’investissement locatif traditionnel (3,75% d’après l’INSEE), se montre des plus séduisants pour l’investisseur.
Si l’on complète ces perspectives de rendement des garanties solides que présente cet investissement, on comprend en quoi il est un parti pris réellement intéressant. En effet, l’immobilier d’entreprise a cela pour lui qu’il nécessite moins de travaux de remise en état, et qu’il réduit les périodes de carences locatives.
Des conditions fiscales avantageuses
Avec des taux de crédit qui touchent le plancher (1,43 % en août d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA), il n’a jamais été aussi peu coûteux d’emprunter. Conditions d’emprunt historiquement avantageuses, doublée d’un fort rendement assuré, telle est l’équation qui pousse de nombreux investisseurs à se lancer dans l’immobilier.
Les particuliers souhaitant se lancer dans l’aventure devront toutefois se structurer en SCI ou SNC, sans que ces statuts n’empêchent le recours à un crédit immobilier par ailleurs.
Le nouveau souffle de l'immobilier d'entreprise
Cette conjoncture favorable bénéficie aussi certainement de l’ampleur que prennent les nouveaux modes d’organisation du travail. Bureaux, espaces de coworking et locaux d'activités sont de plus en plus nombreux et attractifs, ce qui a pour effet de booster l’investissement, et de le pérenniser.
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